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温州256人合伙建楼:想绕过开发商低价拿房,结果等了8年省下30万

发布日期:2022-07-27 17:54    点击次数:124

2006年,温州256个普通百姓有着同一个梦想,以每平米5000元的价格拿到一套位于温州市中心繁华地段的房子。

而当时温州市中心的房价是每平米12000元左右,这256人打算用自建房的形式降低房价,那么这个方法行得通吗?其实过程远比一般人想象的困难和复杂,而结局也是出人意料。

由于房价连年的增长,现在一线城市的房价甚至达到3—6万每平米,这让很多人负担不起。

在大多数人的观念中,有房才有家,有了房才算是有了归宿,房价再高也要买房,哪怕支付首付也在所不惜。

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在这样的背景下,有人开动脑筋,想方设法以低价购买房子,于是自建房的概念出现了,并且在很多地方开始实施。

说到房价高,其实是很多因素导致的,比如说地价居高不下,地产开发商从中牟利,以及房产中介的炒作等等。

有人想要绕开地产开发商这个中间环节,直接拿到房子,以此来降低房子的成本,早在2003年,北京的于凌罡就提出过个人集资建房的想法。

只不过,因为在集资方面出现了信任问题,最终没有拿到地皮,导致失败了。

其实,集资自建房主要面临三个难题:1拿地难,2集资难,3出资人之间众口难调。

直到2006年,温州市营销协会的秘书长赵智强再次提出了个人集资建房的想法,并且联合256人,集资超过一亿元,成功拿到了一块地皮。

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后来赵智强接受采访时说:“拿到这块地,确实有运气的成分,我们之前看中了几块地皮,但都因为价格太高,最终放弃了,现在拿到的这块地,由于面积比较小,开发商没有太大的利润,加上开发商面临宏观调控的压力,并没有和我们竞争。”

赵智强透露,这块地有30亩,占地面积是2万平方米,价格是每亩地400万元,预计可以建造260套房子。

这属于在集资自建房这个领域迈出了里程碑的一步,赵智强也成为了第一个吃螃蟹的人。

这256个人,并不是炒房的有钱人,他们都是最普通的百姓,有公司的职员,外地来的农民工,或者是当地的村民,他们都想在温州买一套房,有一个属于自己的家。

在这些出资人当中,有一位曾女士的经历很具有代表性,她在温州生活和工作了六年,一直都没有房子,随着房价年年增加,让她买房的梦想越来越遥远。

这也让她对这座城市产生了疏离感,感到无法融入到这座城市中。

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在这种情况下,一心想买房的曾女士加入了赵智强的集资自建房的团队中,梦想着可以低价购买一套房子。

通过这种集资自建房的模式,购房的价格将至少低于市场价的50%,就按2006年温州的房子举一个例子,按照市场价购买一套100平的房子,需要花费120万,但集资自建房的话,只需要花费50万就可以。

足足省下了70万元,这对于一个普通家庭来说,可是天大的利好,如果这个模式成功了,并且推广开来,也许会给全国的百姓带来福音,摆脱了开发商的垄断,摆脱了高房价的困扰。

而赵智强的集资自建房项目,如果顺利完工,并且给出资人一套房子,那么这套房子的成本会低于市场价格的50%,如果把这套房子拿到市场上卖,就可以获得50%的利润。

赵智强曾说:“我们是合作消费,而不是合作投资,不存在商业行为,也不存在交易。”

赵智强又补充了他的解释:“温州很多开发商,在楼盘交付前,会建一个售楼处,有的是一层,还有三层的,请工作人员,请漂亮的售楼小姐,找营销公司,还要打出广告,这些都需要成本,而这些成本最终都会转嫁到购房者身上,我们集资自建房就是不花冤枉钱,把这些成本都省下来。”

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解决了拿地这些问题之后,赵智强还面临着一个难题,那就是集资自建房需要专业化。

如果无法做到专业化,那就可能会出现今年长沙自建房倒塌的情况,但如果专业化做得好,就可以避免这种情况。

所以很多人反对集资自建房,就是出于这方面的考量,这些人认为盖房子是很专业的事情,要有专业的知识,专业的施工,专业的方案和设计,还要有专业的工程师和工人去做。

确实集资自建房的成本下去了,但也要考虑一下,它的专业水准怎么样,质量有没有保障,房子是不是可以坚挺一百年。

其实赵智强对此也是做了大量的工作,后来他在接受采访时说:

“网上有很多人误解我们,说我们把衣服脱掉,搬着砖就去盖房子了,其实不是这样的,我们请了专业的工程师,还找了一家叫正元的开发商进行代理盖楼,另外我们不是盖技术含量很高的摩天大楼,就是盖一个十层左右的房子,专业技术方面不是问题。”

随后,赵智强召集了所有出资人,开了一个会,签订了一份合同,接着找来了瑞安正元房产开发有限公司,并和这家公司签订了一份代建合同,委托后者开工建楼。

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专业技术这一关闯过去了,赵智强还面临着另外一个难题,那就是出资人内部的问题。

赵智强曾经表示过,他们面临的最大的一个问题,就是内部问题,这也是他最担心的问题。

让两百多个不熟悉,甚至是素未谋面的人合伙盖房子,那么在这样一个团队中,就很容易出现信任危机,或者是众口难调。

几年前,于凌罡在北京提出了集资自建房蓝城计划,就是因为出资人之间出现了信任问题,这才导致项目失败。

赵智强也面临着同样的困局,但他做了很多尝试,并且成功地解决了这个问题。

首先赵智强跟出资人签署一份意向书,并且在银行开设一个购房专用账户,让出资人把购房款都打入这个账户中。

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与此同时,他还和这家银行签了一份托管协议,让银行对这个账户进行监管,如果要动用这笔钱的话,需要购房者团队,代理开发商,银行三个方面共同盖章签字。

如果单方面想动用这笔钱,那是不可以的,这属于专款专用,所以保证了资金的安全,也可以得到出资人的信任。

解决了信任方面的问题,另外还要解决内部众口难调的问题,主要体现在分配房子的时候,可能出现的纠纷。

因为楼房不是流水线上出来的产品,都是一样的规格,楼房的面积、位置等都不相同,有的朝阳,有的朝阴,有的楼层高,有的楼层低,甚至同一栋楼的价格可以相差20%。

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那么这种情况下,出资人是统一的五千一平方米,到了分配的时候,可能会在分配上产生很严重的纠纷,具体谁住阳面,谁住阴面,谁住二楼,谁住九楼,得给出一个方案。

赵智强对于这个方面考虑了很长时间,最后给出资人团队制定了一个规则:根据出资人报名的先后顺序,出钱的多少,交钱时的先后顺序,综合评出一个分数,然后按照分数的多少,决定排号的顺序。

另外在选择楼层这方面,可以用抽签的方式选择楼层的高低,选了好的楼层的出资人,要给比较差的楼层的出资人一定的经济补偿。

这个提议,得到了全体出资人的认可,最终赵智强团队总算是解决了众口难调的问题。

关于排号这方面,赵智强表示他自己并没有参加,他们协会的工作人员,还有几个股东都没有参加,至于原因,还是让那些出资人优先选择。

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这个问题解决之后,赵智强还面临着一个难题,那就是他这种建房的模式,损害了一些开发商的利益。

所以那段时间,赵智强还面临着开发商的巨大压力,赵智强还透露了一件事:

“我们有一个集资自建房的会员,在家里请朋友吃饭,那个朋友是某家地产开发商的职员,他们就聊到了房子的事情,那个会员说他可以买到更好位置的房子,并且价格更便宜,他的朋友就一直追问,后来也是那个会员喝多了,就把内部的资料给了他朋友看,那个朋友把资料拿去偷偷地复印了一份,后来就出现了被举报的事情。”

这给赵智强和他的家人带来了很大的压力,他回家晚一点,比如说超过了九点,他的老母亲就会非常担心,会给儿子打一个电话,企业介绍问一问在哪儿呢,然后才会安心睡觉。

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好在赵智强熬过了那段时间,顶住了巨大的压力,这才让集资自建房项目顺利进行下去。

那么,是不是解决了之前提到的所有问题,他就可以盖房子了呢?其实还差得远,用赵智强自己的话说:“一个楼盘从拿地到规划再到完工,需要盖上一百多个章,我们这其实是万里长城的第一步。”

根据我国法律规定,开发商要想盖房子,需要四证齐全,包括:《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《建设用地规划许可证》《建筑工程施工许可证》。

原本赵智强的团队计划两三年就可以拿到房子,但因为种种原因,已经推迟了两年时间,还没有动工。

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后来,温州的相关部门先后三次去考察赵智强的项目,才最终确定,这就是商品房的性质,与普通的地产开发商主导的项目没有差别,这才让赵智强的团队拿到了建设工程许可证。

赵智强解决了以上所有这些问题后,楼盘总算是开工了,并于2012年竣工,取名为理想佳苑小区,7栋十层的楼房,260套现房,先后耗时6年多。

原本的设想是,这个时候256名出资人可以低价拿到房子了,但却又出了问题。

这个楼盘是按照商品房的程序建造起来的,就需要按照商品房的模式销售,也就是说,256个出资人不能进行内部分配。

另外,房地产行业还有一项法规,就是地产开发商本身的资金必须大于总资金的35%,由于代建的瑞安正元地产开发公司的资金比例太低,不符合规定。

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最终瑞安正元地产开发公司还需要和赵智强团队的出资人重新签一份入股协议,让这256个人原本用来合作消费的资金变成了投资的资金,还需要投资人自行承担收益和风险。

这就意味着,原来只是想团购买房的256个出资人,最终变成了房产开发商的投资人,也就成为了这套楼盘的股东。

也就是说,赵智强的团队原本一心想要绕开开发商,降低这个中间成本,但他们最后自己却成为了新的开发商。

而且,他们无法拿到房子居住,只能等到房屋销售出去之后,按照股权来分红。

可是,由于赵智强团队一再强调,他们要省下盖售楼处的钱,省下请工作人员和售楼小姐的钱,还要省下营销费和广告费。

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正是因为这样,导致这套房子在完工一年后,依然没有销售出去,整个小区都没有人居住。

但如果要想销售出房子,就应该把这块成本填上,正元开发商不可能自己拿这笔钱,所以就跟赵智强团队的出资人协商,增加集资的预算。

这引起了很多出资人的不满,也和他们当初的梦想背道而驰,如果加上这些预算,那这套楼盘的建造成本,和当地周边的房价差不了多少了。

这样的结局,出乎了很多人的预料,也让集资自建房完全失去了意义,最终以失败告终。

很多人并不看好温州集资自建房模式,他们认为专业的建房工作还是应该交给专业的地产公司去做。

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也有很多购房者支持这种集资自建房,一位购房者表示,她只是一个普通人,本想买房的,但打拼了五年,连首付都不够,随着房价连年增长,首付钱从差两万变成了差十万。

这位购房者还表示,那些地产商的身价翻了很多倍,但她这样的普通人被高房价压得喘不过气,只能把购房的希望寄托在赵智强和于凌罡这样号召集资自建房的人身上。

最后,这位购房者非常心酸地说,她不管这些集资自建房的发起人是不是有盈利的目的,也不管是不是专业的,她只想有一个安家的希望。

李军是256个出资人之一,28岁的他谈了女朋友,想要结婚,但房价太高,让他望而却步,正好听说了赵智强的集资自建房项目,便拿出30万,加入了团队中。

最初的几年,楼盘迟迟无法动工,李军的女朋友有些着急,李军带着她去了那片还没盖起房子的空地,说道:“你看,房子就要造了,用不了几年就能住进去了。”

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可是一年之后,房子还是没有动工,李军有些着急了,给赵智强打电话催促,但赵智强那边也是遇到了很多问题,也是没有办法。

李军只能一边安慰女友,一边带着她一遍又一遍地去空地看,同时李军会继续安慰女友,还是那套说辞,空地很快就可以动工,房子很快就会建好。

又过了一年,房子依然没有动工,李军的女友失去了耐心,和李军分手了。

这还不算李军最闹心的事情,由于集资自建房项目后期需要增加预算,所以让李军继续往里面交钱,第一次已经交了30万,第二次又交了20万。

到了2010年,赵智强的集资自建房终于破土动工了,这多少给了李军一些安慰,他多次去现场观看施工。

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到了2011年,李军又结识了一位女朋友,不过没有房子的他只能租房子住,好在当时理想佳苑小区的房价已经涨到三万一平了,李军觉得就算分不到房子,把房子卖了也能赚一些钱。

可是到了2012年,情况就急转直下,房价开始下跌,李军的压力非常大,他寻思着假如房子公开销售,他既拿不到房子,也没多少钱可以赚了,他想过退出赵智强的集资自建房项目,但根据协议,这是不行的。

李军后来面对采访时说:“那些天都睡不着觉,头发掉了很多,一直都非常焦虑,只怪自己太天真了。”

其他的出资人也好不到哪去,也都是在焦急地等待着。到了2013年年底,理想佳苑小区竣工,此时温州房价已经从高位的三万跌到了一万五左右。

由于楼市低迷,经过相关部门批准可以把房子向出资人定向销售,既解决了销售房子的难题,还保证了出资人的利益。

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李军终于拿到了5楼90平米的房子,这让他悬着的心总算落下了,接下来他顺利地给房子办下了房产证。

李军算了一笔账,前后花费了一百万,只比当时的房价省下三十万,但这八年的焦急等待和消耗的精力还没算呢。

所以李军觉得他这次参加集资自建房项目是以失败告终的,记者问他如果再重新选一次,还会不会再选择加入集资自建房项目,李军摇头苦笑说肯定不会选了。

温州人一向以敢想敢干和勇于创新著称,这次在集资自建房方面试了一下水,尽管没有成功,也引发了很大的争议,但确实给房地产开发的模式,提供了一个参考。

后来还真有人按照赵智强集资自建房的思路,众筹建房成功了,这个小区就是温州品致小区。

温州品致小区共有9幢楼,有632户,小区内的配套设施齐全,有小区会所,集会客厅和健康服务中心,舞蹈房和食堂。

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另外小区内还有很多休闲娱乐的场所,比如摄影室、书法室、花艺室、健身室、书法室、儿童娱乐馆、茶吧。

住在这个小区的林女士非常自豪地说:“我们小区是众筹建房,住在这里会幸福感爆棚。”

集资自建房项目很难成功,那么品致小区是如何成功的呢?

2012年,当地的六位企业家,想要解决他们公司的高管和技术人员的住房问题,便想到了之前赵智强提出过的集资自建房模式。

六家企业的员工共两百多人,考虑到物业的收支平衡,小区至少应该多于五百户,所以向公众扩大集资的范围。

由于发起人是当地非常有名望的六个企业家,加上他们提出了口号,建房品质好,不为赚钱,自己也会入住,所以响应者非常多。

当时发起人还对这些集资者进行了筛选考察,更倾向于招募一些人才入住,比如留下医生,律师和教师,最终确定了632户。

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2013年,昆阳商会作为主体,发起集资,共筹资近12亿元,接着成立了品致置业有限公司,各位出资人把资金转化为公司的股份。

2014年2月,品致置业有限公司拍下一块地皮,并委托一家地产开发商进行代建,一切程序都是走商品房开发的程序。

楼盘建造的过程就和赵智强团队一样,也是一波三折,遇到了一些问题。

首先一个问题就是2014年房价下跌,这让150户出资人提出了退房,后来是六位企业家接盘买下了这150户的房子,这才让项目可以继续进行下去。

还有一个问题就是房子要走商品房销售的模式,出资人不一定能拿到自己的房子,他们解决的方法是公开销售后,对外称这批房子是众筹出资人的,并且对外人延长了交房的时限,最终在公开销售的过程中,并没有外人参与,全都由出资人购买。

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尽管品致小区的集资自建房模式成功了,但这是少之又少的个例,不具有代表性,也很难再复制。

首先,如果项目失败了,集资自建房的发起人很可能会背上非法集资的罪名。

其次,在同地产商竞价拿地的过程中,需要有实力才能竞争过地产商。

以上原因综合起来,都表明品致小区集资自建房项目很难复制和推广。

参考资料

中国新闻网 :自己造房自己住,八年回望温州草根众筹建房之路

澎湃新闻:全国首个个人集资建房历9年半收尾,主导者称:我们是成功的

浙江日报:温州品致小区“众筹建房”背后:颠覆式创新还是理想乌托邦